Czynsz efektywny to średnia miesięczna wysokość czynszu za mkw. wynajętej powierzchni jaką najemca zapłaci w całym okresie umowy. Czynsz efektywny jest zazwyczaj niższy od czynszu bazowego (ofertowego), bo uwzględnia różnego rodzaju zachęty finansowe udzielone w trakcie negocjacji. Popularne zachęty finansowe, które wpływają na różnicę pomiędzy czynszem bazowym, a czynszem efektywnym to:

– okresy zwolnienia lub zniżki czynszu (rent-free period)

– wkład wynajmującego w wykończenie powierzchni (fit-out)

– rabaty i gratisy

Inne czynniki, które mogą mieć wpływ na czynsz efektywny:

– wykup umowy najmu z obecnego budynku przez wynajmującego

– dodatek na przeprowadzkę

– negocjacje cenowe

Przykład. Firma dostała propozycję wynajmu biura o powierzchni 150 mkw. (wraz z częściami wspólnymi 30 mkw.) z czynszem w wysokości 60 zł za mkw. przy umowie na 3 lata. Jest to czynsz bazowy (ofertowy), a jego miesięczna wysokość wynosi 9000 zł, a w całym kontrakcie 324 000 zł . W drodze negocjacji i zachęt finansowych najemca otrzymał:

– 2 miesiące wakacji czynszowych (-18 000 zł)

– dopłatę do wykończenia powierzchni biura 300 zł do 1 mkw. (-36 000 zł)

– 1 miejsce parkingowe po 300 zł/m-c (-10 800 zł)

Łączny koszt obniżek wynosi 64 800 zł, czyli cały kontrakt wyniósłby 259 200 zł. Dzieląc ten wynik przez okres 36 miesięcy miesięczny czynsz realnie obniża się do 7200 zł. Po podzieleniu przez liczbę metrów powierzchni, otrzymujemy realną wysokość czynszu w całym okresie umowy dla 1 mkw.

Czynsz efektywny w tym przypadku wynosi 48 zł. Dzięki wyżej wymienionym benefitom czynsz bazowy został obniżony o 12 zł (-20%) za każdy metr kwadratowy.

Czynsz to nie jedyny koszt jaki ponosi najemca biurowca. Dodatkowo trzeba ponieść wydatek na koszty eksploatacyjne (15-23 zł/mkw.), zużycie energii oraz miejsca parkingowe. W pozostałych budynkach o przeznaczeniu biurowym (kamienice miejskie, budynki postindustrialne) można znaleźć inne składowe kosztów najmu, np. sam czynsz, bez dodatkowej opłaty za części wspólne, czy nawet energię elektryczną.

Podczas negocjacji należy pamiętać, że właścicielowi biurowca (deweloper, fundusz) łatwiej jest udzielić wakacji czynszowych lub współfinansować wykończenie powierzchni niż obniżyć samą stawkę czynszu za metr kwadratowy. W księgach rozliczeniowych bowiem nadal będzie wpisana stawka bazowa (ofertowa), co jest istotne dla wyceny nieruchomości.

Jeśli chcesz wynająć biuro z niskim czynszem efektywnym, napisz do nas na [email protected] lub zadzwoń pod nr 22 299 17 27. www.bnmrealestate.pl