Business Insights
  • Biura
  • Lokale usługowe
  • Fit-out
  • Prawo
  • Wiadomości
  • Kontakt
MENU
  • Biura
  • Lokale usługowe
  • Fit-out
  • Prawo
  • Wiadomości
  • Kontakt

MENU

Kategorie

  • Analiza
  • Informacja prasowa
  • Komentarz
  • Poradnik
Subskrybuj
Biuro Na Miarę
Biuro Na Miarę
  • Biura
  • Lokale usługowe
  • Fit-out
  • Prawo
  • Wiadomości
  • Kontakt
|||
  • Analiza

Biuro nie dla każdego – zobacz jakie bariery możesz napotkać




  • 2019-01-28
  • Ewa Kowalczyk
Total
0
Shares
0
0
0

Nie każdy, kto chce wynająć biuro, może to zrobić, i nie chodzi tu o zasobność portfela. Większość właścicieli bardzo dokładnie weryfikuje potencjalnych najemców. Nic dziwnego, chcą w ten sposób uniknąć ryzyka i problemów związanych z nierzetelną lub uciążliwą firmą. Poniżej przedstawiam z życia wzięte przykłady barier w wynajmie biura oraz sposoby na pokonanie części z nich.

Młoda firma to ryzykowny najemca

Niestety średnio co trzecia młoda firma upada w ciągu pierwszego roku działalności. Ponadto nawet jeśli młoda firma ma płynność finansową, to w pierwszych latach funkcjonowania mogła nie zdążyć jeszcze zbudować wystarczająco stabilnej pozycji i dobrego zaplecza finansowego na wypadek awaryjnych sytuacji. Z kolei umowy najmu tradycyjnych powierzchni biurowych rzadko zawierane są na okres krótszy niż 3 lata. Dlatego właściciele biurowców ostrożnie podchodzą do świeżych firm z bardzo krótką historią działalności. Poza krótkim stażem, także niski obrót może wzbudzać wątpliwości – nawet w przypadku firm istniejących na rynku znacznie dłużej. Może to bowiem wróżyć nadchodzące kłopoty finansowe takiego najemcy. O tym, jak sprawdzić wyniki finansowe firm pisaliśmy tutaj. Rozwiązaniem może być znalezienie biura z bardziej elastycznymi warunkami najmu (np. na rok lub czas nieokreślony), gdzie to ryzyko będzie uwzględnione.

Brak firmy

Zdarzają się przypadki szukania biura dla spółki, której jeszcze nie ma. Nie da się wówczas podpisać umowy najmu – aby było to możliwe nowa spółka musi być co najmniej w tzw. organizacji. Jest to tymczasowy okres organizacyjny od momentu zawiązania spółki (czyli podpisania umowy spółki w formie aktu notarialnego), do jej rejestracji w Krajowym Rejestrze Sądowym. Reasumując, umowę najmu biura można podpisać po wcześniej podpisanym akcie notarialnym, a w przypadku zakładania firmy online przez system S24, po wpisaniu podmiotu do systemu KRS. W przypadku działalności gospodarczych musi ona być aktywna i widnieć w rejestrze przedsiębiorców (CEIDG).

Ciężko o poręczyciela

Gdy najemca jest zbyt mało wiarygodny finansowo, może przedstawić swojego poręczyciela. Jednak o ile dla najemcy poręczyciel oznacza umocnienie pozycji negocjacyjnej, to dla drugiej strony wzięcie na siebie takiej odpowiedzialności wiąże się z dużym ryzykiem. Poręczyciel zostanie obciążony finansowo, jeśli najemca, za którego poręcza nie wywiąże się ze zobowiązań umowy. Ponadto fakt poręczenia za kogoś odnotowywany jest w rejestrach finansowych i może mieć wpływ na zdolność kredytową poręczyciela. Często nawet spółka-matka nie chce poręczać za swoją “córkę”.

Kłopotliwe biura wirtualne

Z punktu widzenia właściciela problematycznym najemcą może okazać się podmiot chcący wynająć powierzchnię, w której ma zamiar prowadzić działalność polegającą na oferowaniu tzw. biur wirtualnych. Często jest to połączone z działalnością biura rachunkowego lub kancelarii zajmującej się zakładaniem i obrotem spółkami. Z biur wirtualnych historycznie korzystało najwięcej firm uwikłanych w różnego rodzaju nielegalne procedery. Prowadzący biuro wirtualne będzie zatem podnajmował powierzchnię często nowym podmiotom o nieugruntowanej pozycji lub mało wiarygodnym. Jego działalność jest więc obarczona ryzykiem, a to ryzyko przenosi się także na interesy właściciela nieruchomości, bo nawet jeśli firma znika to właściciel budynku zostaje z tym samym adresem.

Charakter działalności również może stanowić problem

Wynajem biura może utrudnić rodzaj prowadzonej działalności, szczególnie jeśli nie jest to “czysto” biurowa działalność. Podmioty gospodarcze, których funkcjonowanie związane jest np. z wytwarzaniem hałasu, uciążliwym zapachem czy dystrybucją pakunków będą miały problem z wynajęciem powierzchni w typowym budynku biurowym, ci ostatni szczególnie na wyższych kondygnacjach. Również firmy z branż związanych z bezpośrednią obsługą klienta generujących w ten sposób ruch osób w budynku są mniej pożądanymi najemcami przez właścicieli biurowców. Zbyt wiele obcych osób w budynku wymaga zaostrzenia zasad bezpieczeństwa co podwyższa koszt ochrony, oraz zwiększa eksploatację obiektu – im większy ruch, tym m.in. większe przeciążenie i kolejki do wind, i więcej sprzątania oraz drobnych napraw.

Wiarygodność najemcy w oczach wynajmującego

Na rynku nieruchomości istnieją instrumenty zabezpieczające interesy wynajmującego i jednocześnie pomagające podnieść wiarygodność najemcy:

  1. Wyższa kaucja – jest najczęściej spotykanym zabezpieczeniem i zazwyczaj wynosi 2-3 krotność miesięcznego czynszu, ale w sytuacji, gdy właściciel jest niepewny co do najemcy, może zażądać kaucji o  równowartości nawet 12-miesięcznego czynszu. Jednocześnie takie samo rozwiązanie może zaproponować najemca, który jest pewny swego i zależy mu na danym lokalu.
  2. Trzy siódemki, czyli oświadczenie o poddaniu się przymusowej egzekucji (art. 777 §1 pkt 4 KPC) – niekiedy właściciel może uzależnić zawarcie umowy najmu od sporządzenia przez najemcę takiego oświadczenia. Ma ono formę aktu notarialnego i chroni właściciela, na wypadek zaistnienia sytuacji, w której najemca nie wywiąże się ze zobowiązań umowy. Oświadczenie pozwala właścicielowi uzyskać tytuł egzekucyjny do ściągnięcia należności lub zajęcia biura, bez konieczności prowadzenia czasochłonnego procesu sądowego.
  3. Poręczenie – przedstawienie poręczyciela (np. spółki-matki czy innego podmiotu gospodarczego o wysokiej wiarygodności finansowej) pomaga uwiarygodnić przyszłego najemcę. Poręczyciel zobowiązuje się bowiem względem wynajmującego do spłaty zobowiązania, którego nie wykonał najemca, za którego poręcza.
  4. Gwarancja bankowa – jest to zobowiązanie się banku do zapłaty wynajmującemu (beneficjentowi gwarancji) określonej kwoty pieniężnej (sumy gwarancyjnej), jeśli najemca biura (zleceniodawca gwarancji) nie wywiąże się ze zobowiązań umowy. Taki rodzaj zabezpieczenia najbardziej uwiarygodnia pozycję najemcy, ponieważ banki przed udzieleniem gwarancji dokładnie badają kondycję finansową takiego podmiotu.

Jeśli potrzebujesz profesjonalnego wsparcia w procesie wynajmu biura napisz do nas na [email protected] lub zadzwoń pod nr tel. 22 102 12 11. Nasi specjaliści przygotują oferty biur skrojonych na miarę Twoich potrzeb, doradzą najlepsze rozwiązania, skutecznie poprowadzą proces negocjacji najkorzystniejszych warunków umowy.

Total
0
Shares
0
0
0
Powiązane tematy
  • biura
  • biuro
  • biuro wirtualne
  • CEIDG
  • gwarancja bankowa
  • kaucja
  • KRS
  • poręczenie
  • prawo
  • problemy
  • s24
  • trzy siódemki
  • wynajem

Autor tekstu

Ewa Kowalczyk

Menedżer ds. wsparcia sprzedaży
22 299 17 27
[email protected]
Poprzedni artykuł
||||
  • Informacja prasowa

Biuro Na Miarę jedną z najlepiej ocenianych firm z branży nieruchomości w Polsce

  • 2019-01-27
  • Jerzy Węglarz
Zobacz więcej
Następny artykuł
|||
  • Komentarz

Elastyczne i designerskie – Milenialsi zmieniają miejsca pracy

  • 2019-02-21
  • Ewa Kowalczyk
Zobacz więcej
Może Ci się spodobać
Zobacz więcej
  • Analiza

Elastyczne biura w Polsce Warszawa III kwartał 2023 r.

  • Kinga Kowalczyk
  • 2023-09-22
Zobacz więcej
  • Analiza

Elastyczne biura w Polsce
Poznań
I półrocze 2023 r.

  • Kinga Kowalczyk
  • 2023-07-28
Zobacz więcej
  • Analiza
  • Informacja prasowa

Rynek biurowy w Warszawie w II kwartale 2023 roku

  • Jerzy Węglarz
  • 2023-07-25
Zobacz więcej
  • Analiza

Raport – Rynek elastycznych biur w Trójmieście w I półroczu 2023 r.

  • Kinga Kowalczyk
  • 2023-07-05
|||||
Zobacz więcej
  • Analiza
  • Informacja prasowa

Czy pracownicy chcą wracać do biur?

  • Jerzy Węglarz
  • 2021-08-17
|||
Zobacz więcej
  • Analiza
  • Komentarz

Gdzie i za ile parkować pracując w Trójmieście?

  • Beata Maksimowicz
  • 2021-03-11
Tomasz Biuro Na Miarę|Tomasz Węglarz Biuro Na Miarę
Zobacz więcej
  • Analiza
  • Informacja prasowa

Biura all inclusive – pomysł XXI wieku na współdzielenie powierzchni

  • Tomasz Węglarz
  • 2021-01-15
|
Zobacz więcej
  • Analiza
  • Poradnik

Biuro w mieszkaniu? Zwróć uwagę na przepisy

  • Jerzy Węglarz
  • 2019-08-30

Dodaj komentarz Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Ostatnie wpisy

  • Zielony budynek na warszawskiej Pradze otwiera się na najemców
  • Elastyczne biura w Polsce Warszawa III kwartał 2023 r.
  • Miks usług ma ożywić biurowiec Marynarska Point 2
  • Subiektywnie o biurowcach – topowe nieruchomości w Krakowie
  • W jakim stylu możemy urządzić biuro?

Najnowsze komentarze

Brak komentarzy do wyświetlenia.
Wyróżnione posty
  • 1
    Zielony budynek na warszawskiej Pradze otwiera się na najemców
    • 2023-09-28
  • 2
    Elastyczne biura w Polsce Warszawa III kwartał 2023 r.
    • 2023-09-22
  • 3
    Miks usług ma ożywić biurowiec Marynarska Point 2
    • 2023-09-12
  • 4
    Subiektywnie o biurowcach – topowe nieruchomości w Krakowie
    • 2023-08-09
  • 5
    W jakim stylu możemy urządzić biuro?
    • 2023-08-08
Ostatnie posty
  • Elastyczne biura w Polsce
    Poznań
    I półrocze 2023 r.
    • 2023-07-28
  • Rynek biurowy w Warszawie w II kwartale 2023 roku
    • 2023-07-25
  • Agencja doradcza Biuro Na Miarę zapełni najemcami Warsaw Corporate Center
    • 2023-07-25
Kategorie
  • Analiza (25)
  • Informacja prasowa (28)
  • Komentarz (90)
  • Poradnik (36)
Blog - Biuro Na Miarę
  • Praca
  • O nas
  • Kontakt
  • Kalkulator m2
  • Polityka prywatności
Biuro Na Miarę

Szukaj nieruchomości
Biura
Lokale użytkowe





  • Fit-out
  • Capital Market
  • Reprezentacja najemcy
  • Reprezentacja wynajmującego
  • Legal
  • Praca
  • O nas
  • Kontakt
  • Kalkulator m2
  • Polityka prywatności

Biuro Na Miarę Sp. z o.o.
Nowy Świat 47
00-042 Warszawa
+48 22 299 17 27
[email protected]

Wprowadź słowa kluczowe wyszukiwania i naciśnij Enter.