Polski rynek biurowców ze względu na wczesny kapitalizm jest stosunkowo młody i jednocześnie średni wiek budynków w Polsce jest niewielki, bo wynosi ok. 10 lat. Głównie za sprawą intensywnego rozwoju i nowych budynków, które właśnie powstają. W Europie Zachodniej czy Stanach Zjednoczonych średni wiek biurowców to nawet 3-5 razy więcej. Rynek nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce w ostatnich 10 latach wzrósł z około 5 do 10 mln metrów kwadratowych. Średnio połowę z tych metraży przypada na Warszawę, a druga połowa na pozostałe miasta (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice). 

Starych nie liczą

W mojej opinii jest jeszcze jednak niemal drugie tyle powierzchni biurowej, której nie uwzględnia się w raportach. Są to budynki klasy B, C, oraz wolnostojące nieruchomości zajmowane w całości przez pojedyncze firmy, nie wspominając o ogromnej liczbie domów i mieszkań, w których prowadzone są biznesy. Na rynku nie widać powszechnie dostępnych informacji na temat budynków klasy niższej niż B, bo z reguły nie są oparte na typowych dla tej branży mechanizmach tj. zakupie nieruchomości przez fundusz (od innego funduszu lub dewelopera) w celu osiągania zakładanych dochodów, tylko są od wielu lat np. własnością osoby, firmy lub instytucji, która ma lub miała w nim swoją siedzibę lub obecnie zarabia na wynajmie powierzchni innym firmom, jako źródło utrzymania.

Co dalej z tymi biurowcami?

Liczba metrów kwadratowych leciwej powierzchni biurowej będzie rosła w miarę upływu czasu. Część z nich przejdzie modernizację, co już jest zauważalne, inne będą zmieniały swoje przeznaczenie, a kolejne zostaną zastąpione przez zupełnie nowe projekty. Wszystko to zależy zarówno od strategii samego inwestora, potencjału danej lokalizacji, czy zmianie w oczekiwaniach najemców.

Najmniej kosztownym rozwiązaniem, a dającym już zamierzony efekt jest “odświeżenie” części wspólnych budynku (lobby, windy), poprzez zmiany w design; wymianę użytych materiałów, oświetlenia, dodanie atrakcyjnych roślin. Czasem wystarczy dobry pomysł-sposób, aby stare wnętrze nabrało nowego życia. Część właścicieli decyduje się także na zupełne odnowienie czy wręcz przebudowę niektórych elementów, ale nadal są to prace, które można wykonać w takim trybie, że najemcy budynku mogą normalnie funkcjonować.

Większym wyzwaniem jest transformacja czy przebudowa całego budynku, łącznie z jego infrastrukturą. Wiąże się to bowiem z koniecznością wypowiedzenia umów wszystkim najemcom i przeprowadzenie prac budowlanych. W wyniku takich zmian budynek może np. osiągnąć wyższą klasę lub zmienić częściowo swoje przeznaczenie, np. w kierunku usług. 

Najbardziej atrakcyjne działki, gdzie stoją budynki, które utraciły już swoją konkurencyjność i ich dostosowanie wymagałoby znacznych nakładów lub po prostu stojące na działce o znacznie wyższym potencjale, zostaną wyburzone, a w ich miejscu powstanie nowoczesny projekt.

Jest jeszcze rozwiązanie, które już stosuje część właścicieli biurowców w kamienicach, oferujących biura w układzie korytarzowym. Mam tu na myśli uelastycznienie się pod kątem warunków współpracy, mniejsze bariery wejścia i wyjścia z umowy, mniej restrykcyjne wymagania dotyczące zabezpieczeń. Właściciel budynku, któremu wyprowadza się firma i zostawia tak podzieloną powierzchnię powinien zastanowić się nad takim rozwiązaniem, bo nie wymaga ono dużych nakładów finansowych, a pozwala osiągać przychody na takim samym poziomie. 

Czy ktoś chce takie budynki?

Wbrew pierwszym skojarzeniom, że takie budynki są nieatrakcyjne czy zużyte, oferują zazwyczaj atrakcyjne stawki czynszowe, które rekompensują firmom niższy standard części wspólnych czy jakość infrastruktury. Ponadto stawki czynszowe znacznie częściej oferowane są w PLN co dla firm, które zarabiają w polskich złotych jest po prostu bardziej naturalnym rozwiązaniem. Po prostu cena czyni cuda.

Budynki, które są poza centrum zazwyczaj oferują także dużą liczbę miejsc parkingowych. I w końcu, o czym wspomniałem firmy mogą liczyć na bardziej elastyczne umowy, także na czas nieokreślony. Takie powierzchnie wybierają firmy z różnych branż i na różnym etapie rozwoju. Można więc powiedzieć, że są dla każdego biznesu, który ceni sobie inne cechy poza samą atrakcyjnością budynku. To mogą być również otwierane okna, wysokie sufity w kamienicach, czy klimatyczne, dobrze utrzymane wnętrza w stylu dawnych lat. 

Moim zdaniem potencjał jaki drzemie w tego typu budynkach jest bardzo duży, ale często wymaga nieszablonowego podejścia oraz spróbowania nowych rozwiązań, które już z powodzeniem się sprawdzają. Może to być na przykład zorganizowanie powierzchni coworkingowej (biur serwisowanych) klasy B, trochę w kontrze do wszystkich nowych projektów, w jakich obecnie lokują się operatorzy coworkingowi. Przepis jest gotowy, bo taką usługę dostarcza np. “Własne B.” i najbliższe kwartały, właśnie ze względu na migrację firm do bardziej nowoczesnych projektów oraz obawy co do długich umów najmu związane z koronawirusem, odbiją się zwiększonym zapotrzebowaniem na tego typu rozwiązania dla właścicieli powierzchni.

Ile kosztuje biuro w biurowcu klasy B?

Wśród lokali biurowych znajdujących się w naszej ofercie wyróżniamy cztery kategorie produktów: biura ALL-INCLUSIVE, Z KLIMATEM, NA WYSOKI POŁYSK oraz NA KAŻDĄ KIESZEŃ. Każda z kategorii została wyłoniona na podstawie badania potrzeb naszych klientów. Wiele biur klasy B i obiektów z historią zawierają się najczęściej w ostatniej z kategorii, a te bardziej wyjątkowe również w kategorii z KLIMATEM. Stawki czynszu w takich budynkach mogą być nawet o połowę niższe niż w nowoczesnych biurowcach i wynoszą w Warszawie nawet 8-12 EUR (30-60 zł) za metr kwadratowy, przy kosztach eksploatacyjnych na podobnym poziomie tzn. 16-22 zł/m2. W najlepszych lokalizacjach i budynkach o określonym prestiżu i niezmiennie wysokim popycie na powierzchnię, stawki niewiele odbiegają od tych w najlepszych biurowcach. Najniższe koszty eksploatacyjne w kamienicach w centrum Warszawy wynoszą nawet tylko 10 zł/m2. Łączny koszt w połączeniu z elastyczną umową sprawia, że te biurowce są z reguły wypełnione firmami z sektora MŚP, a rotacja jest na poziomie 10% rocznie.

Szukasz biura? Napisz do nas na [email protected] lub zadzwoń pod nr tel. 22 102 12 11.